近期，公募REITs市场波动幅度加大，部分产品跌幅较前期有所扩大，引发市场关注。据悉，机构行为主导了本轮REITs价格波动，部分投资者止损造成价格下跌。专家表示，当前REITs市场经历的价格下行是估值理性回归的过程，也是市场价值发现机制逐步完善的必经过程。从内部收益率等指标来看，部分REITs产品已具备长期配置价值，投资机会明显。

底层资产基本面向好

截至6月6日收盘，已上市的27只REITs产品今年以来均出现不同程度的下跌。“从当前市场情况来看，机构投资者对REITs投资采取相对谨慎的态度，去年年报披露后，部分产品出现价格下跌，市场出现了分化现象。”一位REITs机构投资者表示。

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市场机构研究显示，部分基础设施项目经营业绩不及预期、前期存在发行溢价、市场投资者交易趋同可能是此次公募REITs连续下行的重要因素。

但部分超跌的REITs产品已显现长期配置价值，其分派率和内部收益率正逐步提升。以当前下跌最深的高速公路类来看，以6月6日高速公路REITs收盘价计算，部分产品对应的内部收益率已经提升至10%以上，能为投资者提供较高的投资回报。

已披露的REITs一季报显示，各板块底层资产基本面向好发展的趋势没有改变。大部分高速公路行业产品的底层资产通行费收入同比实现正增长。工业厂房板块中，部分REITs产品的可供分配金额完成度超过25%。而仓储物流和保障房两大板块的底层资产出租情况较为稳定，支撑业绩的抗周期属性更强。对于首次发布季度报告的嘉实京东仓储基础设施REIT，三个底层资产在报告期末时点的出租率均达到100%，运营情况保持稳健。华夏基金华润有巢REIT的2个底层资产在2023年一季度的出租率也较2022年有所增长。

“从交易行为来看，投资机构普遍均会设置止损线，由于价格下跌，部分REITs产品已经触及止损线。”上述REITs机构投资者表示。据初步了解，部分投资者以“固收思维”设定的止损线水平远窄于权益投资止损线。而面对兼具权益属性的REITs产品，在当前的形势下，投资机构应审慎评估，理性判断止损线设置是否合适。恐慌情绪下的抛售行为或将错失投资良机。总体来看，市场情绪修复指日可待。

完善机制推动市场行稳致远

国内REITs市场仍处于建设发展初期，市场定价中枢、各行业板块定价逻辑仍在探索中。随着当前市场各方不断博弈，后续不同资产价格将不断分化，市场价格将不断向价值回归，投资人将在价值回归中找到投资机会。

“在此轮下跌过程中，蕴含着较大的投资机会，当前REITs产品已经体现出强劲的基本面复苏迹象，值得进一步关注。”一位业内人士表示，“诚然，未来的REITs市场将出现一定的分化过程，但这是资本市场的自然现象。业绩好的产品必然会激发新一轮的投资热情。”

REITs市场价格走弱是市场充分博弈下的正常调整，也反映了市场建设中存在一些深层次的难点和问题，部分机制安排与市场需求的匹配程度有待提高，需要通过进一步改革创新解决完善。

近期，首批获批的扩募项目已完成扩募发售，进一步为REITs市场带来新的源头活水。市场人士表示，为推动REITs市场逐步壮大、行稳致远，建议在信息披露制度、引入长线资金、优化投资者机制、提升项目运营管理效率等方面完善制度安排。

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