北京日报客户端 | 记者 徐慧瑶

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“民宿+京郊游”热度不减的当下，也伴生着不少法律风险。2019年以来，门头沟法院共计受理涉民宿产业案件137件，其中民宿开发、建设阶段产生的纠纷占到60%以上。民宿经营者该如何防范法律风险？5月25日，门头沟法院王平村法庭负责人马钢锤对此提出建议。

租房不能超过20年

民宿开发阶段的房屋租赁合同，容易出现出租房屋存在多个权利人、宅基地使用权存在纠纷等问题。对此，马钢锤法官建议，租房时应注意：一是房屋产权要明确清晰，一般要和房屋所有权人签订租赁合同。如果有多个权利人，应注意核查出租人是否取得了其他权利人的同意，并留存相关证据。如果宅基地使用权存在纠纷的，在行政机关确认权属前，不建议租赁该宅基地上的房屋。二是房屋租赁不能超过20年，超过部分无效。由于民宿产业属于投资周期长的产业，一般房屋租赁都达到20年，要注意和出租方讲清法律和政策，一旦签订长期租赁合同，不能随意解除要回房产。

房屋建设应合法

在民宿建设过程中，容易因合同约定不明、房屋建设不符合政策等问题引发合同纠纷。马钢锤法官建议，一是要选取有资质的单位进行建设施工。虽然开发民宿属于闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用，本质上仍属于农村低层自住房屋，并不要求施工方具备相应的建筑资质。但民宿建设标准、投资水平远超一般农村房屋标准，往往工艺复杂、项目繁多，且需要进行市场运营，应对工程质量进行严格把控，尽量选取有资质的单位进行建设。

二是建设施工合同应对建设分项、施工标准、用料用材、交付标准、工程结算、质量保证金、农民工工资保证金、违约责任等进行明确约定。防止因约定不明产生争议，增加施工费用。

三是房屋建设应符合北京市相关政策。要严格按照村庄规划和村庄建筑风貌管控施工改建，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。建设应征求四邻同意，并妥善处理好相邻关系，特别是不能为了民宿美观侵犯四周邻里正常生活的隐私权。

农民工工资勿拖欠

此外，民宿建设中用工多使用农民工群体，易产生拖欠劳务费用、提供劳务者受害等问题。马钢锤法官提醒经营者：一是建设施工合同中明确约定关于支付农民工工资的条款，比如：施工人拖欠农民工工资，发包人代为结算后，应从工程价款中扣除；施工人应预交一定数额的农民工工资保证金，方可进场施工等。

二是发包方与承包方都应尽到合理的安全保障义务，特别是要做好必要的施工措施，提供安全水、电，注意建筑设备、运输工具使用安全，加强上岗培训。如有条件，可以为农民工购买商业意外伤害保险，在出现意外时增强赔付能力。

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