来源|大猫研究所&大猫真探社
【资料图】
最近,香港的地王项目,又起了纷争。
前几天,李嘉诚现身广州,跟内地的两家民营房企龙光地产和合景泰富进行了一场谈判,谈判的筹码是100多亿港元,李嘉诚想要的是,龙光和合景泰富在香港的合作项目。
谈判桌上的三方,实力对比悬殊,李家的长实集团财大气粗,而龙光和合景泰富则是内地的暴雷房企,2022年8月份,龙光地产暂停支付境外债,主动暴雷,而今年5月份,合景泰富的美元债违约。
三方的“恩怨”,要追溯到2017年。
2017年2月,香港特区地政总署公开出让鸭脷洲利南道一块12.7万平方呎(约和1.18万平方米)的地块,以前是驾校的训练场,因为临海,争抢的房企不少,入标的财团很多,其中就包括龙光地产和合景泰富联合体以及李嘉诚的长实。
那时候,内地房企买地王,那时再平常不过的了,长实落败,龙光和合景泰富胜出。
那个地块当时的市场估值为114.3亿港元,最终以168.6亿港元成交,比最高估值溢价47%,每平方呎的楼面地价22118港元(23.8万港元/㎡),这个地方很适合建海景房,日后要卖,港媒预计,怎么也能卖到32万港元/㎡。
这个成交价,打破了二十年前保持的香港最贵地王记录。
一开始,他们是奔着充分利用去的,准备建2座洋房,6个分层豪宅,结果,开工的时候,为了能够快速回笼资金,于是就放弃了洋房计划,全部建设分层豪宅。
豪宅有多豪呢?
295个住宅,实用面积从1340-9663平方呎,户均“千呎豪宅”,而且有中介在宣传时,更是打出了“千金买屋,万金买邻”的口号,而这些“贵邻”,不仅包括赌王家族的何超凤、梁安琪,还有内地互联网大佬马化腾,当然,最大的噱头,还得是李嘉诚。
只不过,香港人对这个项目,似乎并不太感冒,当然了,最主要的是,没有点家底,根本没法企及。
根据项目成交信息,开盘半年,仅有三房成交,成交价最低1.6亿港元,而项目单价折合已经达到了54.7万港元/㎡,比当初的媒体预计,再溢价71%。
单价很疯狂,但是也不算太高,与港岛一些动辄10万港元/平方呎的豪宅相比,还有一定的距离,当然,也有涨价空间。
即便现在地产不景气,但是盘肯定是好盘,而且是稀缺的南向豪宅,未来也有空间,而且,这个项目在当初建设的时候,只融资了100多亿,而整个项目核算下来,货值大约360亿港元,这么一看,还有融资空间,然后,两个开发商的债务重组,都有点希望。
但是,事情坏就坏在这100多亿的融资。
这100多亿融资,主要来自银行,当然以外资银行为主,比如大华、汇丰、渣打,还有一部分内资银行参与。
李嘉诚的长实,本来就是当初拍地的参与方,自然也就对这个项目非常感兴趣,而且,根据外媒报道,长实已经在跟银行接触了,意图也很明显,拿下这个100多亿的债权,长实就变成了这个项目最大的债主。
如果,银行团将债权转给长实,那么,长实就有概率反对这两位昔日竞争对手的债务重组计划,而如果债务重组计划落空,这个项目可能就会被拍卖,这个时间点拍卖的话,不少实力房企自顾不暇,长实面对的不仅是竞争对手少,而且价格更低。
多少有点“趁火打劫”的意思。
如果长实真的能成功抄底,那么意味着“贵邻”李嘉诚不仅能报了当初的“抢地之仇”,更能通过项目赚取更多的利润。
当然了,收购还没落定。
该急的已经急了,该淡定的,仍然淡定。
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