“银十”收官，各地楼市呈现分化修复格局。其中热点城市二手房成交保持韧性，创下同期成交新高；新房市场冷热不均百城销售同比下降，但一线城市自二季度以来整体保持增长。

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核心城市二手房成交保持韧性

中指研究院监测数据显示，二手房市场活跃度延续高位运行，重点18城二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%。从累计数据来看，1-10月，重点18城二手住宅成交123万套，同比增长7.3%。

分城市来看，随着需求端政策效应持续显效，北京、上海、深圳等核心城市二手房市场同比保持较高活跃度。

北京链家研究院依据北京市住建委官网统计，10月，北京市二手住宅网签量为13081套，环比虽下滑17%，但同比增长8.2%。

北京链家研究院分析师冷会指出，网签量环比下降主要受统计因素影响，10月份工作日数量少于正常月份，网签量环比下降是正常现象。实际上10月份二手房市场热度相较9月份还有所提升，链家实际签约量环比有小幅增长。

如果拉长周期，中原地产研究院统计，今年前十月北京二手住宅网签合计150344套，比去年同期上涨5.4%。中原地产首席分析师张大伟认为，单月数据波动无法掩盖整体趋势，北京二手房成交量整体是高于去年的。

价格方面，北京链家研究院数据显示，10月北京二手住宅成交价格走势总体平稳，多数城区成交价格保持稳定或略有波动。

上海则交出“同环比均上涨”的成绩单。上海市房管局披露的数据显示，10月，上海二手住房成交2.23万套，环比增加6%，同比增加34%，创下近六年同期成交新高。自去年11月以来，除去春节假期所在的2月，上海二手房单月成交已连续一年站稳2万套以上，单月成交同比连续8个月保持正增长。周末成交尤其活跃，日均成交约1300套，比9月周末日均成交量上涨15%。

挂牌总量也进入下行通道。自2025年10月以来，上海二手房挂牌总量呈下降趋势，截至今年10月末约为16.6万套，比去年9月最高值减少4.2万套。

上海链家研究院监测数据同样显示，上海二手房成交实现量增价稳、底部夯实。10月刚性需求托底，300万以下房源占比回升；房源去化周期加速，平均成交周期为78.1天为近三年低位。

深圳二手房市场在“金九”高位基础上保持平稳。乐有家研究中心监测数据显示，10月深圳二手住宅网签4361套，环比下降2%，同比上涨4%，同比连续正增长显示需求基本盘相对扎实。

成交结构来看，10月深圳楼市刚需支撑特征进一步强化：300万以下总价段成交占比连续两月站稳31%以上；300-500万成交占比31.3%，环比显著提升1.3个百分点。1500万以上占比下跌0.5个百分点，高总价段占比略有回落。

就价格而言，中低总价房源占比上升对均价形成结构性拉低，10月深圳二手住宅成交均价5.64万元/平方米，环比回落3.3%。

一线改善项目持续发力

新房市场整体呈现“大盘偏弱，一线增长”的态势。中指研究院初步统计，1-10月，100城新房销售面积同比下降约11%，二季度以来销售降幅收窄；单看10月，100城新房销售面积同比下降约15%；一线城市则自二季度以来整体保持增长。

上海房管局统计数据显示，今年10月，上海一手住房成交面积47万平方米，同比增加20%；剔除国庆假期，日均成交面积比9月日均成交面积增加5%。

从周度表现来看，上海新房成交在月末迎来翘尾。据上海中原地产数据，10月26日至11月1日，新建商品住宅成交面积16.97万平方米，环比增加61.47%，成交热度聚焦浦东、宝山、青浦。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，随着10月下半月供应端放量，成交迎来连续反弹，出现月末翘尾行情。在其看来，除首改产品外，千万级改善项目热度同步走高，市场呈现多头并进格局；与此同时，多家外资投行发布研报上调上海、深圳房价上涨预期，助推买家加快购房决策。

北京新房成交同样逆势微涨。中原地产研究院统计数据显示，10月北京新建商品住宅网签4753套，环比微涨1.7%，延续9月以来的热度。前10月，新建商品住宅共计网签37939套，同比上涨8.4%。新房、二手房累计成交双双跑赢去年同期。

在张大伟看来，近两年北京新房供应结构持续优化，四环至五环的改善盘、低密产品占比提升，开发商在“好房子”上做文章，产品力成为核心竞争力。叠加房贷利率处于低位、置换链条打通，改善需求被不断激活。10月新房网签环比微涨，说明改善客群的购买力依然在释放。从楼市成交结构看，目前市场不是一轮普涨行情，而是一轮"结构修复"行情。刚需二手房靠以价换量完成去化，改善新房靠产品力承接升级需求，两条线并行，共同撑起了同比双增长的基本盘。

深圳市场来看，乐有家研究中心数据监测显示，10月深圳一手住宅预售网签1431套，现售网签1165套，合计网签2596套，环比微增0.1%，同比下跌2.0%。其中，现售占比44.9%，环比小幅回落0.7个百分点，但连续3个月维持在42%以上的高位区间，现房项目仍是当前市场主流选择之一。

从前端门店的签约量而言，乐有家门店数据显示，10月一手住宅签约量同比上涨43%，环比下跌17%；二手住宅签约量同比上涨23%，环比下跌8%。10月一二手签约量为近7年同期的第二高，仅次于2024年10月，“8·28新政”与房贷贴息带来的需求释放仍在延续。

乐有家研究中心认为，整体来看，10月深圳楼市在环比波动中稳住了总量，周度数据也显示一手需求仍在缓慢回升。不过，市场要延续当前的活跃态势，仍需更多政策措施进一步托底助力。

展望年末，中指研究院认为，购房贷款贴息政策有助于降低居民购房成本，叠加房企年底推盘促销及核心城市优质项目入市，预计将对新房成交形成一定支撑，但整体延续筑底态势；二手房成交有望保持一定活跃度，但受市场预期仍偏弱影响，二手房价格预计维持小幅下跌的波动态势。后续需重点关注核心城市成交修复的持续性及年末土地市场表现。

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